पटना, बिहार में जमीन कैसे खरीदें: आसान गाइड, जिसे कोई भी समझ सके

जमीन खरीदना किसी परिवार के सबसे बड़े फैसलों में से एक है। यह गाइड इसे बहुत आसान भाषा में समझाती है, ताकि एक विद्यार्थी भी हर कदम समझ सके। जहाँ आप खुद कुछ जाँच सकते हैं, वहाँ सरकारी वेबसाइट दी गई है।

क्या कोई बच्चा जमीन खरीद सकता है?

18 साल से कम उम्र का व्यक्ति खुद कोई समझौता नहीं कर सकता। भारतीय संविदा अधिनियम, 1872 (धारा 11) कहता है कि केवल वयस्क व्यक्ति ही संविदा कर सकता है। इसलिए बच्चे के लिए जमीन खरीदनी हो तो सौदा माता-पिता या अभिभावक करते हैं। बच्चे के नाम जमीन खरीदने से पहले विधिक सलाह लें।

पहले ये शब्द समझ लें

• विक्रेता: जिसकी जमीन है और जो उसे बेच रहा है।
• क्रेता: जो जमीन खरीद रहा है।
• खाता और खेसरा: वे नंबर जिनसे सरकार जमीन के टुकड़े को पहचानती है, जैसे घर का नंबर।
• जमाबंदी: सरकार का रजिस्टर, जिसमें लिखा होता है कि जमीन किसके नाम पर है।
• रजिस्ट्री / केवाला / बिक्री विलेख: वह कागज जिससे जमीन विक्रेता से क्रेता के नाम जाती है। यह रजिस्ट्री ऑफिस में बनता है।
• अवर निबंधक (सब-रजिस्ट्रार): रजिस्ट्री ऑफिस के अधिकारी, जो केवाला निबंधित करते हैं।
• स्टाम्प ड्यूटी और निबंधन शुल्क: केवाला निबंधित होते समय सरकार को दिया जाने वाला पैसा।
• बयाना: रजिस्ट्री से पहले दी गई कीमत की कुछ रकम, आमतौर पर लिखित एकरारनामे के साथ।
• दाखिल-खारिज: रजिस्ट्री के बाद जमाबंदी में विक्रेता की जगह क्रेता का नाम चढ़ाना।
• लगान रसीद: सरकार को जमीन का टैक्स (लगान) देने की रसीद।

8 सरल कदम

1. बजट और जगह तय करें। स्टाम्प ड्यूटी, निबंधन शुल्क और अन्य खर्च के लिए अलग से पैसा रखें।
2. जमीन अपनी आँखों से देखें। चारों ओर घूमें, मेड़ और रास्ता देखें, और पड़ोसियों से पूछें कि जमीन किसकी है।
3. विक्रेता का नाम ऑनलाइन देखें। https://emutation.bihar.gov.in/biharBhumireport/ViewJamabandi.aspx खोलें और देखें कि जमाबंदी विक्रेता के नाम पर है। फिर जमीन खरीदने से पहले 10 जाँच पूरी करें।
4. प्रोजेक्ट का प्लॉट हो तो RERA देखें। https://rera.bihar.gov.in/Background.aspx पर देखें कि प्रोजेक्ट निबंधित है या नहीं।
5. सौदा लिखित में करें। बयाना दें तो दोनों पक्षों और गवाहों के हस्ताक्षर वाला लिखित एकरारनामा बनाएँ, और भुगतान बैंक से करें ताकि रिकॉर्ड रहे।
6. खर्च निकालें और रजिस्ट्री बुक करें। https://enibandhan.bihar.gov.in पर जमीन का सरकारी मूल्य देखें, स्टाम्प ड्यूटी और शुल्क निकालें, और रजिस्ट्री ऑफिस का समय बुक करें।
7. रजिस्ट्री कराएँ। क्रेता, विक्रेता और गवाह पहचान पत्र के साथ अवर निबंधक के पास जाते हैं। सौ रुपये या अधिक मूल्य की जमीन की बिक्री निबंधित केवाला से ही होती है (संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882, धारा 54; निबंधन अधिनियम, 1908, धारा 17)।
8. रिकॉर्ड में अपना नाम चढ़वाएँ। रजिस्ट्री के बाद दाखिल-खारिज कराएँ: दाखिल-खारिज कैसे कराएँ पढ़ें। फिर https://www.bhulagan.bihar.gov.in/ पर लगान जमा करें और रसीद रखें।

एक उदाहरण

यह कदम समझाने के लिए एक काल्पनिक उदाहरण है; यह कोई वास्तविक मामला नहीं है।

आरव 12 साल का है। उसके पिता पटना के पास एक छोटा प्लॉट खरीदना चाहते हैं, और आरव इस गाइड के साथ उनकी मदद करता है।

• वे जमीन देखने जाते हैं और दो पड़ोसियों से पूछते हैं कि जमीन किसकी है। दोनों विक्रेता का नाम बताते हैं।
• घर पर आरव पिता के साथ जमाबंदी पेज खोलता है और उसी खाता-खेसरा पर विक्रेता का नाम पाता है।
• वे 10 जाँच पूरी करते हैं। प्लॉट किसी प्रोजेक्ट का नहीं है, इसलिए RERA लागू नहीं होता।
• पिता बैंक से थोड़ा बयाना देते हैं और विक्रेता व दो गवाहों के साथ लिखित एकरारनामा करते हैं।
• ई-निबंधन पर वे सरकारी मूल्य देखते हैं, स्टाम्प ड्यूटी निकालते हैं और रजिस्ट्री बुक करते हैं। पिता, विक्रेता और गवाह अवर निबंधक के पास जाते हैं।
• रजिस्ट्री के बाद वे दाखिल-खारिज का स्टेटस देखते हैं, जमाबंदी में नाम बदलता है, और पहली लगान रसीद पिता के नाम कटती है।

आरव 18 साल से छोटा है, इसलिए एकरारनामा और रजिस्ट्री पर हस्ताक्षर उसके पिता करते हैं, आरव नहीं।

हमेशा सँभाल कर रखें

• मूल निबंधित केवाला
• एकरारनामा और हर भुगतान का बैंक रिकॉर्ड
• दाखिल-खारिज आदेश और नई जमाबंदी
• हर लगान रसीद

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

यह लेख आसान भाषा में सामान्य जानकारी है, बार काउंसिल ऑफ इंडिया के नियमों के अनुसार यह न विधिक सलाह है न आग्रह। वास्तविक खरीद के लिए अधिवक्ता से परामर्श करें।

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आधिकारिक स्रोत (लिंक 4 नवंबर 2026 को जाँचे गए): Indian Contract Act, 1872 · Transfer of Property Act, 1882 · Registration Act, 1908 · eNibandhan Bihar · View Jamabandi · RERA Bihar · Bhu-Lagan Bihar

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