कोई व्यक्ति निबंधित केवाला से जमीन खरीदता है, वर्षों बाद दाखिल-खारिज का आवेदन देता है, और अस्वीकृति की सूचना मिलती है: केवाला में लिखी जमाबंदी कायम है, पर उसकी जमीन पारिवारिक बँटवारे के बाद नई जमाबंदियों में चली गई है। बिहार में यह आम समस्या है। यह गाइड आसान भाषा में बताती है कि ऐसा क्यों होता है, आपका प्लॉट कहाँ गया यह कैसे पता करें, और आप क्या कर सकते हैं।
पहले ये शब्द समझ लें
- जमाबंदी: सरकार के रजिस्टर की वह प्रविष्टि जिसमें लिखा है कि जमीन किसके नाम पर है।
- पंजी-II (रजिस्टर-II): अंचल कार्यालय में रखा कागज वाला जमाबंदी रजिस्टर। ऑनलाइन जमाबंदी इसी से बनी है और उसमें इसका "भाग" और "पृष्ठ" लिखा होता है।
- जमाबंदी का बँटवारा: जब एक रैयत की जमीन वारिसों या हिस्सेदारों में बँटती है, तो पुरानी जमाबंदी बंद या कम होती है और उनके नाम नई जमाबंदियाँ खुलती हैं।
- खाता और खेसरा: जोत और प्लॉट को पहचानने वाले नंबर।
दाखिल-खारिज अस्वीकृत क्यों होता है
- केवाला में विक्रेता या उसके पिता की पुरानी जमाबंदी लिखी होती है।
- क्रेता के आवेदन से पहले वह जमीन वारिसों के नाम नई जमाबंदियों में चली गई।
- अंचल कार्यालय को पुरानी जमाबंदी में ऐसी जमीन नहीं मिलती जिससे क्रेता का हिस्सा घटाया जा सके, इसलिए आवेदन अस्वीकृत होता है।
यह अस्वीकृति अभिलेख के बारे में है। इससे यह तय नहीं होता कि जमीन का मालिक कौन है।
आपका प्लॉट कहाँ गया, कैसे पता करें
- खाता से खोजें: https://emutation.bihar.gov.in/biharBhumireport/ViewJamabandi.aspx खोलें, जिला, अंचल और मौजा चुनें और खाता संख्या से खोजें। सूची की हर जमाबंदी खोलें और प्लॉट वाले कॉलम में अपना प्लॉट नंबर और रकबा देखें।
- नाम से खोजें: उसी पेज पर विक्रेताओं और उनके पिता के नाम से खोजें। इससे बँटवारे के बाद बनी नई जमाबंदियाँ दिखेंगी।
- इतिहास देखें: जमाबंदी पेज पर "जमाबंदी में किये गए बदलाव का विवरण" पर क्लिक करें। इससे पता चलेगा कि जमाबंदी कब और किस केस से बदली।
- प्लॉट की सारी बिक्री देखें: जमाबंदी पेज के प्लॉट रजिस्ट्रेशन वाले लिंक या https://enibandhan.bihar.gov.in की एडवांस सर्च का उपयोग करें। ऑनलाइन कुछ न मिले तो निबंधन कार्यालय में रजिस्टर के निरीक्षण और सत्यापित प्रति का आवेदन दें (निबंधन अधिनियम, 1908, धारा 57)।
- नक्शा देखें: https://bhunaksha.bihar.gov.in/ पर प्लॉट और उसके पड़ोसी प्लॉट देखें और केवाला की चौहद्दी से मिलाएँ।
- कागज वाला अभिलेख लें: अंचल कार्यालय से पंजी-II के पृष्ठ, बँटवारे वाले केस के आदेश, और अपने दाखिल-खारिज केस में कर्मचारी के प्रतिवेदन की सत्यापित प्रति माँगें। सत्यापित प्रति 10 रुपये प्रति पृष्ठ पर 7 कार्य दिवस में मिलती है (बिहार भूमि दाखिल-खारिज नियमावली, 2012 का नियम 18)।
"0" रकबा या खाली प्लॉट कॉलम का मतलब
ऑनलाइन जमाबंदी में किसी लाइन में खाता तो लिखा हो सकता है, पर प्लॉट नंबर खाली और रकबा 0। इसके दो मतलब हो सकते हैं:
- जमीन थी, पर किसी और को हस्तांतरण और दाखिल-खारिज के बाद घटा दी गई; या
- कागज वाले रजिस्टर को ऑनलाइन चढ़ाते समय प्लॉट छूट गया।
सही क्या है, यह केवल कागज वाली पंजी-II से पता चलता है, क्योंकि उसमें हर कटौती केस संख्या के साथ दर्ज होती है।
आप क्या कर सकते हैं
- प्लॉट किसी विक्रेता की नई जमाबंदी में है: सही जमाबंदी लिखकर, केवाला और बँटवारे के आदेश के साथ नया दाखिल-खारिज आवेदन दें। 90 दिन से अधिक बीत गए हों तो प्रपत्र-IAA में विलंब माफी की याचिका भी दें (नियम 3(1A))। अस्वीकृति आदेश से 30 दिन में DCLR के समक्ष अपील होती है, और पर्याप्त कारण पर विलंब माफ हो सकता है (नियम 11)।
- ऑनलाइन अभिलेख गलत है: पंजी-II की सत्यापित प्रति के साथ परिमार्जन प्लस से जमाबंदी सुधारी जा सकती है।
- प्लॉट किसी दूसरे क्रेता के नाम दर्ज है: यह स्वामित्व का विवाद है। राजस्व पदाधिकारी स्वत्व तय नहीं करते; यह दीवानी न्यायालय तय करता है। संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 48 के अनुसार, जब एक ही व्यक्ति एक ही संपत्ति दो बार हस्तांतरित करे, तो बाद का हस्तांतरण पहले वाले के अधीन रहता है।
- राजस्व न्यायालय के केस https://biharbhumi.bihar.gov.in/Biharbhumi/RCMS/RCMSDefault.aspx पर देखे जा सकते हैं।
एक उदाहरण
यह कदम समझाने के लिए एक काल्पनिक उदाहरण है; यह कोई वास्तविक मामला नहीं है।
मीना ने 2013 में तीन भाइयों से प्लॉट 500 का 20 डिसमिल खरीदा। केवाला में उनके पिता की जमाबंदी लिखी थी। 2022 में उन्होंने दाखिल-खारिज का आवेदन दिया, जो अस्वीकृत हो गया: पिता की जमीन 2018 में चार नई जमाबंदियों में बँट चुकी थी।
- उन्होंने चारों नई जमाबंदियाँ देखीं; प्लॉट 500 किसी में नहीं था। बँटवारा उस ऑनलाइन अभिलेख पर हुआ था जिसमें प्लॉट 500 छूटा हुआ था।
- खाता से खोजने पर प्लॉट 500 दो अन्य लोगों के नाम मिला।
- उन्होंने पंजी-II के पृष्ठ और 2018 के बँटवारे आदेश की सत्यापित प्रति, और प्लॉट 500 के निबंधन अभिलेख की खोज रिपोर्ट ली।
- उनका केवाला बाकी बिक्रियों से पहले का था, इसलिए उन्हें केवल दाखिल-खारिज की अपील के बजाय स्वत्व की घोषणा का दीवानी वाद दायर करने की सलाह दी गई।
देर न करें
अस्वीकृति आदेश से 30 दिन में DCLR के समक्ष अपील होती है। दीवानी वाद की भी परिसीमा कानून के अनुसार समय-सीमा होती है, जो तथ्यों पर निर्भर है। अस्वीकृति की सूचना मिलते ही कागजात जुटाएँ और सलाह लें।
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
मेरा केवाला निबंधित है, फिर दाखिल-खारिज क्यों अस्वीकृत हुआ?
दाखिल-खारिज किसी मौजूदा जमाबंदी से अभिलेख बदलता है। केवाला में लिखी जमाबंदी की जमीन पहले ही नई जमाबंदियों में चली गई हो, तो अंचल कार्यालय को घटाने के लिए कुछ नहीं मिलता। यह अस्वीकृति अभिलेख के बारे में है, आपके स्वामित्व के बारे में नहीं।
मेरा प्लॉट अब किस जमाबंदी में है, कैसे पता करें?
जमाबंदी देखें पेज पर खाता संख्या और विक्रेताओं के नाम से खोजें, हर नतीजा खोलकर प्लॉट कॉलम देखें। पूरे इतिहास के लिए अंचल कार्यालय से पंजी-II के पृष्ठ की सत्यापित प्रति लें।
ऑनलाइन जमाबंदी में मेरा खाता 0 रकबा दिखा रहा है। क्या जमीन चली गई?
जरूरी नहीं। हो सकता है वह किसी हस्तांतरण के बाद घटाई गई हो, या अभिलेख ऑनलाइन चढ़ाते समय प्लॉट छूट गया हो। सही स्थिति पंजी-II से पता चलती है।
क्या मेरी खरीद के बाद हुआ पारिवारिक बँटवारा मेरी जमीन छीन सकता है?
विक्रेता वह नहीं बाँट सकते जो वे पहले ही बेच चुके। जब एक ही व्यक्ति एक ही संपत्ति दो बार हस्तांतरित करे, तो बाद का हस्तांतरण पहले वाले के अधीन रहता है (संपत्ति अंतरण अधिनियम, धारा 48)। स्वत्व का विवाद दीवानी न्यायालय तय करता है।
मेरे पास कितना समय है?
अस्वीकृति आदेश से 30 दिन में DCLR के समक्ष अपील, और पर्याप्त कारण पर विलंब माफी (नियम 11)। दीवानी उपायों की भी समय-सीमा होती है; जल्दी सलाह लें।
यह लेख सामान्य जानकारी है, बार काउंसिल ऑफ इंडिया के नियमों के अनुसार यह न विधिक सलाह है न आग्रह। हर मामला अपने कागजात पर निर्भर है; अपने मामले के लिए अधिवक्ता से परामर्श करें।
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आधिकारिक स्रोत (लिंक 5 नवंबर 2026 को जाँचे गए): Bihar Land Mutation Rules, 2012 (LBSNAA) · Transfer of Property Act, 1882 · Registration Act, 1908 · View Jamabandi · eNibandhan · Parimarjan Plus · Bhu-Naksha · RCMS
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